『終活』の一環として『生前贈与』を行う人が増えています。もし生前贈与として「不動産」を受け取った場合、相続税はいくらになるのでしょうか。

この記事では、不動産を生前贈与で受け取った場合の相続税の金額や、不動産を引き継ぐ場合の注意点などを解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

不動産の『生前贈与』と『相続』の違い

生前贈与は、被相続人（財産を持っている人・財産を引継ぎたい人）が存命中に、財産を配偶者や子どもに移譲することです。これに対して相続は、被相続人が死亡後に財産を移す場合を指します。

財産を移譲するタイミング以外にも、生前贈与と相続では以下のような違いがあります。

ちなみに生前贈与の場合は、財産の贈与について契約を結ぶため、贈与者と受贈者の契約意思が必要となります。

相続では、被相続人が死亡すれば、自動的に法定相続人が財産を受け取る権利を得ますが、遺言書に記載があれば、財産を渡す人物を法定相続人以外にすることも可能です。

不動産を生前贈与するメリット

ここからは、生前贈与で得られるメリットについて説明します。

贈与したい相手に確実に不動産を受け渡すことができる

生前贈与では基本的に、財産を持っている本人が決めた相手へ財産を移譲することが可能です。
つまり、普段からお世話になっている人などの、法定相続人ではない人物へも贈与できます。

もし生前贈与を行わなかった場合、被相続人が「自分が亡くなった後はこの財産はA氏に譲りたい…」と考えていたとしても、被相続人が亡くなり、かつ財産をA氏に譲る旨が書かれた遺言書がない限りは、法定相続人がその財産を受け取ります。

法定相続人が複数人いた場合は、さらに法定相続人の中で遺産分割を行うこととなり、遺産分割協議によってどの法定相続人が、どれぐらいの財産をもらうかを決めます。

そのため、被相続人が想定していた人とは違う人物に財産が渡る可能性があります。

生前贈与は、財産を移譲したい本人が生きている間に行うので、本人の意向もきちんと反映されることが期待できます。

税金を減額できる可能性が高い

一般的に、不動産は将来価値が上がる可能性があるので、財産を相続した後に価値が高騰するケースもあります。

そのため、もし不動産のように将来の価格高騰が見込まれる財産を遺したい場合は、生前贈与として現在の価格で移譲したほうが、不動産の贈与にかかる税金を抑制できる可能性が高くなります。

例えば、被相続人が生きているときに1,000万円の評価額の不動産が、数十年後には2倍の2,000万円の評価額になったとしましょう。

このようなケースでは、評価額2,000万円のときよりも、評価額1,000万円のときの不動産を財産としてもらったほうが、課税される税金が少なくなります。

十分な判断能力のある間に移譲の手続きを行うことができる

人間は誰しも年齢を重ねるほど認知症のリスクが高まり、判断能力も低下していきますよね。
もし認知症になり著しく判断能力が低下すると、財産の管理を自分以外の人間に任せる『成年後見制度』などを適用されるかもしれません。

成年後見制度のもとでは、財産管理は後見人の判断によるため、財産の持ち主である本人の意向は反映されなくなります。

移譲する本人に十分な判断能力がある間であれば、本人が財産管理を行い、誰に財産を受け渡すかも決めることができるので、満足のいく財産贈与ができるでしょう。

最近では、親が認知症になる前にと生前贈与を利用する方もいらっしゃいます。

不動産を生前贈与する流れ

ここからは、不動産の生前贈与を例にあげ、どのような流れで生前贈与を行うのか説明します。

1．必要書類を作成する

まずは書類を準備しましょう。生前贈与で必要な書類は、贈与契約書と呼ばれる書類です。

生前贈与は、贈与者が生きている間に本人の所有物である不動産を他の人に譲るため、贈与契約を結ぶ必要があり、贈与契約を結ぶ際の書類が贈与契約書です。

贈与契約は口頭での決め事でも法的に成り立ちますが、後になって「聞いていた内容と違う！」というトラブルにならないためにも、契約書を締結しておいたほうが安心です。

また、不動産を贈与する場合、不動産の名義も変更する必要があります。

不動産の名義変更を行う際は、登記原因証明情報という書類が必要になりますが、贈与契約書はそのまま登記原因証明情報としても使うことができるので、こうした意味でも贈与契約書は作成しておいて損はないでしょう。

基本的に、贈与契約書には以下を記載するのが一般的です。

・贈与契約する人物の住所
・贈与契約する人物の氏名（捺印）
・贈与する土地の情報
・贈与契約の締結日時　　など

個人での作成が難しい・不安な場合は、行政書士や司法書士などに贈与契約書の作成代行を依頼してみましょう。

2．所有者の移転登記申請を行う

不動産の所有権が移転した場合に行う登記を所有権の移転登記と呼びます。不動産を譲り受けた場合、その不動産の所有者が変わることになるので、法務局で不動産の名義変更の手続きを行う必要があります。

生前贈与で発生する税金の金額

生前贈与で贈与者から不動産やその他の財産を受け取った場合、忘れてはならないのが税金です。『受贈者』と呼ばれる、財産を受け取った側の人物には税金がさまざまな税金が発生します。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得したときに発生する税金です。
不動産取得税が発生すると、都道府県税事務所からお知らせがくるので、その内容に従って納税しましょう。

ちなみに、不動産取得税は以下の計算式に沿って計算できます。

【不動産取得税額＝固定資産税評価額×税率】

固定資産税評価額はおおよそ、不動産購入価格の約7割ほどといわれています。

また、固定資産税評価額にかけ合わせる税率は、取得した不動産の時期・種類によって以下のように税率が変化します。

・通常：4％
・2024年3月31日までに住居用として取得した土地・家屋（住宅）：3%
※同時期に取得した土地・家屋（住宅）であっても、住居用でなければ税率は4％になります。

税額を個人で計算する必要はありませんが、どれくらいの税金の支払いが発生するかを事前に確かめる場合にぜひ上記の計算式を活用してみてください。

登録免許税

登録免許税は、不動産の名義変更を行う際に必要になる税金です。

登録免許税は以下の計算式に沿って計算されます。

【登録免許税額＝課税標準額×税率】

登録免許税の計算で用いられる税率は、登記の種類（売買、贈与、交換、相続、など）で税率が異なり、土地の贈与に関する所有権移転登記の場合であれば【2%】の税率となります。

贈与税

不動産を含めて財産を贈与したときに発生するのが、贈与税です。

贈与税の計算の際に考慮する必要があるのが『基礎控除』です。
基礎控除とは、1年間に受けた贈与総額から110万円を控除することです。

つまり、1年間に贈与された金額が1200万円の場合、110万円を引いた1,090万円分が贈与税の課税対象となります。

反対に、1年間に受けた贈与額が110万円以下であれば、税務署に申告する必要もなく、納税の義務も発生しないということになります。

専門家への依頼費用

自分では確定申告ができない、納税方法がわからないなどの場合には、司法書士や税理士に納税や関連書類作成の代行を依頼できます。

不動産を生前贈与しても相続税が発生しないケース

生前贈与で不動産を譲り受けたとしても、場合によっては相続税が発生しません。先に記載の、基礎控除の110万円以下の財産だと、贈与しても贈与税はかかりません。

ただし、毎年110万円の財産を贈与したら、定期贈与とみなされ課税される場合があるので、定期贈与とみなされないために、毎年、贈与契約書を締結しましょう。

また、配偶者控除も利用でき、婚姻期間が20年以上の夫婦が居住用不動産や購入資金を贈与した場合には、2500万円まで控除されます。

基礎控除と合わせて、2610万円以内の財産であれば相続税が発生しないということになります。

不動産の遺産分割について

不動産を複数名に贈与する場合、現金と異なり分割が困難ですよね。不動産の分割方法を紹介します。

現物分割

現物分割は、主に土地を贈与する場合に用いられる分割方法で、面積で不動産を分割します。
もし分割した境界線上に建物がある場合は取り壊します。

また、分割した土地ごとに価値が異なる場合もあることは念頭に置いておきましょう。

代償分割

代償分割は、相続人の中で誰かが不動産を受け取り、不動産の価値分のお金を他の相続人に支払う方法です。例えば、長男が不動産を受贈し、次男には不動産分の価値のお金を支払うといったイメージです。

代償分割は、贈与した不動産に誰かが今後住む場合などに便利な選択といえます。

また、代償分割の際に支払う金額は基本的に高額になるため、相続人全員が同意すれば、代償金の分割払いも可能です。

換価分割

換価分割とは、不動産を売却して得られた現金を、相続人全員で均等に受け取る方法です。現金に替えて受け取るので、後腐れのない方法といえますね。

共有

共有とは、不動産を分割せずに、相続人全員で共有する方法です。相続人全員で共有するので、どのように分割するかを考える必要がありません。

その分、誰が共有している不動産を管理するのかという問題が発生したり、共有している不動産を売却するときには、共有している相続人全員の同意が必要になる点も考慮しましょう。

不動産を生前贈与するときの注意点

生前贈与で不動産を受け取るときには、いくつか注意点があるので見てみましょう。

贈与契約書を作成する

贈与契約書は、財産を譲る贈与者と、財産を受け取る受贈者による贈与契約です。

契約書を締結せずに、口頭だけでの契約となれば、のちに言った言わないの口論となる恐れがあり、そもそも贈与していないと言われる可能性もあります。

贈与でのトラブルを避けるためにも、贈与契約書を結び、何をいつ誰に贈与するのか明確にしておきましょう。

年110万円を超える贈与では確定申告が必要

1年間で110万円を超える財産を受け取った場合は贈与税が発生します。贈与税は自分で確定申告して納税する必要があり、納税を忘れてしまうと、さらに追徴課税が課せられる可能性があるので注意しましょう。

贈与と相続では登録免許税が違う

登録免許税は、不動産の課税評価額に税率をかけて算出します。
生前贈与では2%の税率であるのに対して、相続の税率は0.4%です。5倍の差があるので、生前贈与と相続では登録免許税の額に大きな違いが生まれます。

まとめ

不動産を被相続人が生きている間に、受贈する方法が生前贈与です。

生きているときに贈与するので、被相続人が譲りたい人物に不動産を渡すことができ、確実に渡ったか被相続人の目で確かめられます。
生前贈与では、贈与税や登録免許税の税金が発生するので、確定申告して納税するようにしましょう。

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